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              中信證券:抗疫政策發力,二手房市場可能引領三季度基本面復蘇

              來源:金融業

              房地產|抗疫政策發力,二手或率先復蘇

              各地大力恢復企業活動,全國日新增感染者數量下降,重點城市房地產市場交易秩序恢復。 政策積累以后,逐漸顯現出效果來了。 雖然由于擔心交付和其他原因,新房市場仍然不振,但二手市場已經有復蘇的跡象。 相信隨著京滬市場未來的復蘇,二手市場有可能引領第三季度基本面的回升。

              銷售底部逐漸顯現。

              5月1-25日,我們跟蹤的45個城市新房銷售13.4萬套,同比下降48.3%,降幅比4月的50.0%有所收斂。 我們跟蹤的15個城市二手房銷售4.5萬套,同比下降19.0%,比4月份的37.6%有明顯收斂。 在貸款利率下降、各地限購放松等穩定需求政策的積極推動下,房地產銷售底部顯現。 由于疫情,這一底部落后于我們的預期,但二手市場的成績仍然表明目前市場底部特征明顯。

              周期新現象——對交貨的不信任和新建折扣。

              2021年下半年以來,部分開發企業項目停產延期交付,引起購房者對交付能力的普遍擔憂。 企業發生信用風險事件后,銷售迅速下滑,社會上有負面消息的無力償債的房企銷售遠不如一般企業。 騰訊房地產發布的2022年中國購房者消費調查報告顯示,在購買新房時,58.1%的消費者遇到過延期交房的問題。 新建折扣也有新元素。 在庫存中,大量新房的存在增加了消費者的選擇余地。 新房限價的長期執行,限制了開發商的質量提高。 同樣,騰訊房地產的報告顯示,購買新房的67.7%的消費者認為開發商在做虛假廣告宣傳,43.9%的消費者認為住宅質量不夠。 二手房市場上看到的收入,交付糾紛也很少。 74.7%的消費者購買二手房會遇到糾紛,只有7.5%的消費者購買二手房會遇到糾紛。

              二手市場主要是一二線市場。

              從地區看,中國新建住宅呈金字塔形,二手房呈倒金字塔形,2021年京滬在中國新建交易中僅為5.5%,而二手房則達到28.5%。 京滬住房需求旺盛,測算2021年住房交易杠桿率分別為18.1%和23.5%,遠低于全國平均水平。 另外,2022年5月二手市場的明顯好轉是基于北京、上海兩個重點城市的二手市場受疫情影響嚴重。 如果6月疫情明顯好轉,二手回暖跡象將更加明顯。

              )政策有累積作用,市場信心可以擴散。

              我們認為政策本身有累積作用。 例如,利率下降70BPS可能確實無效,但130BPS可能對銷售有明顯的局限性。 如果限購不解除,單獨降息確實有可能失效,如果多次改變限購區域取消限購二房,銷售可能會明顯回暖。 此外,房地產市場存在區域信心擴散,核心城市市場趨穩,三四線市場也有可能趨穩。

              )風險因素:

              個別資金緊張的開發企業可能會出現信用風險。 由于市場調整期較長,2022年全年大型企業業績可能比市場一致預期有明顯的結構性下調。

              投資戰略:

              基本面底部已出現在4-5月,二手銷售同比大幅下降,核心城市二手房市場房價持續走低。 我相信隨著政策的進一步累積,一些低線城市市場的信心也有望恢復。 市場擔心政策對基本面下行乏力,再加上新的信用風險事件,房地產版塊近期表現慘淡。 山窮水盡,柳暗花明又一村。 我們相信6月份將迎來市場信心重建。 我們在瀏覽房屋交易服務平臺的貝壺,看到高信用效率的房地產開發藍籌。 如包括保利發展、金地集團、萬科a、招商蛇口、美的置業、濱江集團、華發股份、綠城中國、龍湖集團和華潤置業。

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